Chaque terme utilisé par le simulateur d'investissement locatif, expliqué simplement avec sa formule : rendement brut et net, cash-flow, effort d'épargne, vacance locative, patrimoine net.
Prix d'achat (net vendeur)
Prix du bien hors frais de notaire et hors travaux.
Base de calcul du rendement brut et des frais de notaire
C'est le prix négocié avec le vendeur, hors honoraires d'agence à la charge de l'acheteur s'il y en a.
Frais de notaire
Frais d'acquisition, composés surtout de taxes reversées à l'État.
Frais = prix d'achat × pourcentage
Le simulateur propose environ 7,5 % dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf. Le taux exact dépend du bien et du département.
Coût total du projet
Budget global nécessaire pour réaliser l'opération.
Prix + frais de notaire + travaux & ameublement
C'est la base du rendement net, car il intègre tout ce que l'achat coûte réellement.
Apport personnel
Somme que vous engagez de votre poche, sans emprunter.
Apport déduit du coût total
Plus l'apport est élevé, plus le montant emprunté et la mensualité baissent.
Montant emprunté
Somme à financer par le crédit immobilier.
Prix + frais de notaire + travaux & ameublement − apport
Ce champ se calcule automatiquement dans le simulateur.
Taux d'intérêt
Coût annuel de l'argent emprunté, hors assurance.
Taux mensuel = taux annuel ÷ 12
Quelques dixièmes de point changent sensiblement la mensualité et le total d'intérêts payés.
Assurance emprunteur
Garantie exigée par la banque en cas de décès, invalidité ou incapacité.
Assurance mensuelle = montant emprunté × taux annuel ÷ 12
Elle est ajoutée à la mensualité de crédit. Vous pouvez la comparer entre organismes.
Mensualité de crédit
Somme remboursée chaque mois à la banque, assurance comprise.
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)^(−n)) + assurance
C = capital emprunté, t = taux mensuel, n = nombre de mensualités. Chaque échéance mêle intérêts et remboursement du capital.
Rendement brut
Rapport simple entre les loyers annuels et le prix d'achat.
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat × 100
C'est un indicateur rapide de comparaison, mais il ignore les charges, la vacance et les frais d'acquisition.
Rendement net
Rentabilité réelle après vacance et charges, rapportée au coût total.
Rendement net = (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total × 100
Les « charges annuelles » incluent la copropriété, la taxe foncière, la gestion, les assurances (GLI et PNO) et l'entretien. La taxe foncière saisie comprend, le cas échéant, la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), récupérable auprès du locataire : si vous la lui refacturez, déduisez-la du montant saisi. Ici, le rendement est calculé avant impôt sur le revenu et hors coût du crédit. Il est toujours plus bas que le rendement brut.
Vacance locative
Période sans locataire, donc sans loyer.
Loyers encaissés = loyer × (12 − mois de vacance)
Prévoir un ou deux mois par an évite de surestimer la rentabilité.
Charges du propriétaire
Dépenses annuelles liées au bien, hors crédit.
Copropriété + taxe foncière + gestion + GLI + PNO + entretien
Gestion, GLI et entretien sont calculés en pourcentage des loyers. GLI : garantie loyers impayés. PNO : assurance propriétaire non occupant.
Cash-flow mensuel
Différence entre ce que le bien rapporte et ce qu'il coûte chaque mois.
Loyer encaissé − mensualité de crédit − charges mensuelles
Positif, le bien s'autofinance. Négatif, vous complétez de votre poche.
Note : ce calcul est présenté hors impact fiscal (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
Effort d'épargne
Somme à ajouter chaque mois quand le cash-flow est négatif.
Effort = − cash-flow (si cash-flow < 0), sinon 0
Il indique le budget mensuel que l'opération exige de vous.
Revalorisation du bien
Hausse annuelle supposée de la valeur du bien.
Valeur N+1 = valeur N × (1 + revalorisation)
C'est une hypothèse prudente à ajuster selon la localisation. Elle n'est jamais garantie.
Patrimoine net immobilier
Richesse réellement détenue dans le bien après remboursement de la dette.
Valeur estimée du bien − capital restant dû
Il progresse avec le remboursement du crédit et la revalorisation du bien.
Total des intérêts payés
Coût cumulé du crédit sur toute sa durée.
Somme des intérêts de chaque mensualité
Il permet de mesurer le prix de l'emprunt et l'intérêt d'un apport plus élevé ou d'une durée plus courte.